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警惕!抓住2018年最后的机会,抛掉老家的房子

2020-02-14 08:26:19

  

  还有不到一个月的时间就要过年了。

  现在这个阶段,是一部分年轻人最纠结的时候。他们要考虑未来的规划,明年要不要换工作,去哪个城市更好,当然还有,买不买房的问题……几乎每一个问题都是人生重要阶段的选择题。

  地产情报站也收到很多类似的问题,比如在哪里买房置业最好?什么时候买入合适?所以干脆写一篇文章分析,仅作参考。

  PS:如果你有更好的建议,欢迎留言讨论。

  01

  翘尾行情出现,楼市是否回暖?

  2017年年底,不少城市的楼市出现了“翘尾”行情。

  什么是翘尾行情呢?

  就是说,这一年来,房子都卖的平平淡淡,市场低迷,但是,到最后一个月,楼市居然回暖了,成交量成为下半年最高的一个月。

  

  

以北京为例:2017年,北京二手房成交量在3月份达到历史高点25952套,“3.17新政”之后,成交量持续下滑,4月降到16902套,5月继续降到10801套,6月更是降到了8918套,随后6个月成交量持续低迷,到10月达到年内最低点6162套,在11月恢复至8千套以上后,12月重返万套之上,达到10245套。

  如果单独城市举例不能说明问题,那我们看全国的销售数据:

  2017 年 12 月商品房销售面积单月同比增速 6.1%,累计同比增速 7.7%,超出预期值 6%。12月商品房单月销售额同比上升 20.5%。创下下半年单月增速的新高。

  听起来是不是很诡异?

  为什么会出现这种情况?

  02

  暴跌并不会到来,但你要警惕“暴涨”的烟幕弹

  有一些人,无法对市场做出理智客观的判断,房价被调控的时候,他们唱衰楼市,市场稍微一回暖,他们又开始唱多。这种人,往往沦为韭菜的命运。最容易盲从大部队, 在最高点进入,在最低点抛出,踏错节奏割肉离场。

  殊不知房价关乎国运,关乎民生,更是国家金融体系中重要的一环。

  如果说16年是去产能,国企盈利;

  17年是去库存,房价上涨;

  那么,18年就是降杠杆。

  降杠杆,一定要在市场平稳的情况下进行,是精细的活儿,不能马虎。

  所以,18年房价不会大涨,也不会大跌。这是大前提。

  归类分析,当下楼市的回暖主要有两种:

  第一种是市场的真实反应,第一种是人为的“烟幕弹”。

  第一种,已经经历过调整严厉调控政策,房价已经下跌的城市,比如,深圳,北京、燕郊等。

  深圳16年认房认贷,是最早调整的城市;北京房价17年3月份下跌,目前已经回到去年年初的水平;燕郊更是因为严厉的限购措施,不少小区的价格直接“腰斩”。

  这类城市的房价,虽然不确定是不是绝对的低点,但是泡沫已经筛出大部分,市场是安全的。

  当下买入这类城市,一定是刚需最明智、最划算的事。

  深圳6月份的时候,我就在说,筑底已经完成。

  

  

  (图片来源:中国房价行情网)

  北京、三河3、4月份房价下跌,房价目前企稳。

  

  (图片来源:安居客二手房)

  

  (图片来源:安居客二手房)

  第二种城市的回暖,主要以强二线、省会为主。

  从北京317政策之后,到那个重要的大会召开之前,多地不停的调控加码,甚至是原本人口净流出,库存多的三四线都做了限购。

  强大的压力下,所有的城市都成了惊弓之鸟,谁都怕因为房价上涨被问题。房价过热的城市,为了减少成交量,就不给过网签。为了降低新房房价,备案价格就一直故意压低。

  因为一场重要的大会,很多城市在10、11 月份发放预售证条件比较严格,这一批预售证被积压下来,放在12月份集中发放了。年底房企又加大推盘力度,导致销量回暖。

  不信,你看看武汉、成都、郑州等等,是不是这个样子?

  

  

  新房的加推、房市的火爆,都是人为造成的“烟雾弹”。在这些城市买房的人,首先选择性价比高的新房,如果没有合适的,或者想买市区二手房,那么,继续等待,不必太担心房价过快上涨,大涨之后,必有调整。

  03

  大部分地区房价都涨了,但有些问题并未引起重视

  16、17年我们大力推进去库存政策,无论是大城市还是偏远的四五线小城市房价都在上涨,甚至翻番。好像买房的人都发了财。可事实却是,房价上涨了,老百姓口袋里的钱少了,居民杠杆上去了。

  这里有一个很大的问题,老百姓口袋里的钱,基本都买了房子。但,不是所有的房子都是优质资产,都能换成钱。比如,大部分三四线的房子。

  判断手里的房子是不是优质资产,很简单。直接去二手房市场问问价格。很多三四线的房子,除非是品质很好的次新房,能卖的上价钱,大部分是卖不上好价格的。

  我一个朋友16年打算在北京买房,老家的房子当时已经挂了半年多,价格足够低,依然卖不出去。最后,他不得不又筹借了一笔款,凑足首付上车。等17年下半年的时候,老家房价翻番,他的房子也顺利卖出,并且多赚了40%。朋友跟我说,这是瞎猫碰上死耗子,也庆幸踏对了节点,顺利置换。

  不过,这样的幸运,也只能赶在大牛市才能实现。属于可遇不可求的机会。三四线大多数是人口净流出城市,如果没有政策的洪荒之力,通过棚改货币化安置,不可能出现爆发式的上涨。等货币化安置完成,这股洪荒之力也不可持续了。

  04

  买房,对你的一生有着战略性的意义

  上文分析这么多,归根到底就是两个问题。

  1、买哪里的房子,2、什么时候买。

  但对大多数人来说,分析房价走势、买入时机依然不能解决问题。因为,在不同城市买房,门槛是不一样的。摆在买房群体面前一道大的难关就是:限购。

  只有极少数人,有在北上深买房的资格,且能承担起高昂的购房成本。从2011年开始,北京、上海就已经规定了单身、家庭的购房套数,再也没有放开过。一线城市的调控,已经是多年常态化的走势,是为限购起到“标杆性质”的示范效应,未来调控放开的可能性极低。

  不放松调控的逻辑是,超一线城市要解决“大城市病”,不再需要过多的人口涌入。这对正渴求劳动力的次级城市确实一个机会。再看强二线和省会城市,17年展开一轮又一轮的“抢人大战”,南京、济南、郑州、合肥、西安等等近20多个城市放松落户。外地人的购房门槛因为落户政策而变相降低。

  到这里,思路已经很明确了。未来,二线城市依然有一定概率对调控政策进行修正,18年在二线城市买房,将会是很好的机会。

  对于本地人来说,可能并不理解,买房这件事为什么会搞得如此复杂。但对于在外打拼的年轻人来说,大概没有什么比现有一套房子更重要的了。

  买下一座城市的房子,就等于确定了人生阶段的一个战略方向。人生就像一场战争,充满了竞争和不确定性。成年人的字典里,从来没有容易二字。

  最后,祝福每一个在外漂泊的人,都能拥有自己的房子。

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